Samstag, 23. Mai 2009

Immobilienblase im Werden?

Ich hatte diese Woche ein interessantes Gespräch mit einem Freund, nennen wir ihn mal P. Es ging um die Frage, ob man sich eine Wohnung kaufen solle oder nicht. Ich muss zugegeben, dass das so eine fixe Idee von mir ist. Die Anzahlung hätte ich bald zusammen, mein Vater würde mitbürgen und so die Finanzierung vereinfachen und nächstes Jahr wird ohnehin umgezogen.

Jedenfalls stellte P. fest, dass er für die schöne Wohnung, die er aktuell zur Miete bewohnt, Unsummen auf den Tisch legen müsste und dass sich das für ihn nicht rechnet. Außerdem würden im Moment alle Wohnungen kaufen. Wenn der Herdentrieb einsetzt, ist das ein gutes Zeichen für eine entstehende Blase.

Wer sich die Nachrichtenlage anschaut (München, HH), stellt fest, dass es primär innerstädtische Großstadtlagen im mittleren Preissegment sind, die gerade gut weggehen. In anderen Regionen (ländlich, struktur-schwach) bzw. schlechten Lagen hingegen sieht die Preisentwicklung nicht so rosig aus.

Die Nachfrage nach diesen Immobilien wird auch nicht durch die Finanz- und Wirtschaftkrise gebremst:
Im Gegenteil: 'Wir stellen fest, dass unsere Kunden vermehrt in Immobilien investieren', sagt Mathias Rumpf, Geschäftsführer von Engel & Völkers.
Als Argumente für die gestiegene Kauflust wird gemeinhin der niedrige Zins und die vergleichsweise guten Renditen genannt, die man momentan mit Immobilien erwirtschaften kann. Außerdem: Es finanziert sich "von selbst" durch die gesparte oder die eingenommene Miete.

Der Spruch "es finanziert sich von selbst" ist an sich suspekt und sollte keinem seriösen Berater über die Lippen rutschen. Man darf nicht vergessen, welche Unsicherheiten und Kosten man alles mit einer Immobilie hat. Kann ich die Immobilie vermieten? Habe ich größere Reparaturen zu zahlen? Wie wird die Nachfrage in 10 Jahren aussehen?

Ein Beraterkollege hatte mir diese Rechnung auch mal dargelegt. Er hatte sich eine Wohnung gekauft, die er selbst vermietete und für die der Mieter effektiv die Zinsen zahlte. Super Sache. Ein paar Monate später kam auf ihn eine saftige Rechnung von der Stadt für Arbeiten am Gehsteig zu. Anderes Beispiel: Meine Eltern mussten Fassadenarbeiten an der Wohnung machen lassen. Abgesehen von den nicht unwesentlichen direkten Kosten hätten die Mieter auf einer substantiellen Mietminderung bestehen können. Das geht ins Geld.

Abgesehen davon, sollte man sich klarmachen, was es bedeutet, dass eine Immobilie gemeinhin fremdkapitalfinanziert ist. Selbst wenn man 25% der Wohnung selber finanziert, hat man bei einem Kaufpreis von 200.000€ direkt 150.000€ Schulden. In der schlimmsten Wirtschaftskrise seit der großen Depression ist das ein ganz schöner Klotz, den man sich ans Bein bindet.

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